JR久留米駅前では現在、タワーマンションと低層階商業を組み合わせた再開発が進んでいる。
一見すると、西鉄久留米駅のような中心機能を新たに作ろうとしているようにも見える。
しかしその中身を見ていくと、この再開発は“中心を作るもの”ではなく、あくまで補完的な開発であることが分かる。
なぜJR側の再開発はこの形にとどまるのか。
そこには都市構造そのものの制約がある。
JR久留米駅の再開発はJR主導ではない
まず押さえておくべき点はここである。
JR久留米駅前の再開発は、
- 地権者
- 再開発組合
- 民間デベロッパー
によって進められている。
つまり、JRが街を作っているわけではない。
JRはあくまで駅インフラを持つ存在であり、都市開発の主体ではない。
なぜ「タワーマンション＋商業」になるのか
JR側の再開発がこの形になる理由は明確である。
- 分譲住宅で確実に収益が見込める
- 低層商業で最低限の利便性を確保
- リスクを抑えながら成立する
つまり、小さく確実に成立する開発である。
西鉄のような「一体開発」ができない理由
西日本鉄道は
- 鉄道
- バス
- 商業
- 不動産
を一体で持っている。
だからこそ、駅・動線・商業をまとめて設計できる。
一方、JR久留米駅周辺は
- 土地が分散
- 主体が複数
- バスも別会社
この状態では、都市全体を一気に設計することができない。
このことについては、▶西鉄久留米駅が中心になった理由で詳しく解説している。
バス動線を握っていないという決定的な差
久留米において、人の流れはバスによって作られている。
そしてそのバスを握っているのは西鉄である。
つまり、人の入口はすでに西鉄側に固定されている。
JR側にどれだけ施設を作っても、自然に人が集まる構造にはならない。
JR再開発は「中心を作る開発」ではない
ここまでを踏まえると、性格が見えてくる。
JR側の再開発は、
- 人を集める開発ではなく
- 人を住まわせる開発
である。
つまり、都市機能の“追加”であって、中心の“置き換え”ではない。
西鉄との関係は対立ではない
JR側の再開発は、西鉄にとって完全に無関係ではない。
- 人の流れが一部移る可能性
- 商業の分散
こうした影響はあり得る。
しかし構造的には、西鉄が中心、JRが補完という関係は変わらない。
久留米市はなぜ両方を再開発するのか
久留米市は
- 西鉄側 → 中心の維持
- JR側 → 都市機能の補強
という形で整備を進めている。
これは対立ではなく、役割分担である。
JR再開発の「限界」は構造で決まっている
整理するとこうなる。
- JRは都市開発の主体ではない
- バス動線を握っていない
- 土地が分散している
- 既に西鉄側に人流が固定されている
この条件の中で選ばれたのが、タワーマンション＋低層商業という形である。
まとめ
JR久留米駅前の再開発は、規模が小さいから中途半端なのではない。
構造的にその形が最適解になっているのである。
そしてこの構造は、西鉄が作った中心を前提にしている。
